引言

经开区作为全市高精尖产业功能区，“三城一区”主平台，大胆开拓、先行先试，在城市更新纳入国家战略、北京市推出相关指导意见之前，于2020年率先出台《北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施 （试行）》（简称《措施》），为探索低效工业用地使用难题、优化土地资源配置、鼓励和支持高精尖企业快速健康成长提出了“亦庄方案”，经过两年的探索、发展，促成了一批城市更新项目的相继落地。《措施》颁布两周年之际，推出该系列报道。

位于经开区景园街8号的在建项目“天空之境·产业广场”，占地面积2.1万平方米，早期是意大利企业达涅利的冶金设备生产基地，2015年企业搬离后长期空置。2019年，城市更新公司以国有平台企业身份介入完成盘活回购，并以拆除重建的方式开展更新升级，依托经开区生物医药与大健康产业沃土，着力打造城市有机更新、工业上楼“标杆示范园区”。

生产上楼的工业建筑

“工业上楼”是近年来我国改造升级老旧工业园区、发展都市型工业所采取的一种全新的产业载体模式，简单来说，就是让企业在高楼大厦里进行工业生产。2019年5月，自然资源部发布《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，鼓励经开区、产业集聚区规划建设多层工业厂房，推动提升存量空间的利用效率，使企业的生产、设计、研发等多个环节不再受制于空间局限。

在北京市尚无先例可循的情况下，经开区勇于创新、先行先试，支持、引导城市更新公司积极对接外部资源，主动探索“工业上楼”模式，在老“达涅利”2.1万平方米的土地上，播撒下现代化摩天工厂的“种子”。从单层到多层，“向天空要空间”不是单纯增加建筑高度，而是提高楼板荷载程度，使得2层以上车间和一层一样稳固。“天空之境”项目正以这样的方式“凭空”造地，将建筑面积由原来的1.45万平方米扩展到9.3万平方米，实现了工业项目容积率3.5的突破，将空间利用率提升了近五倍。

为了方便产业上楼，项目在园区每三层为企业设置一个垂直交通单元，通过科学规划交通流线，形成独立的货运、客运交通系统，实现人、车、货、设备的独立分行、高效运转。同时，项目预留吊装口，配置大型全天候卸货平台，配备多台大型载重客梯，方便企业运送设备仪器、材料及产品等，满足各种大型研发、生产设备的需求，全方位解决工业上楼的垂直交通问题。

产业社区的“三生”理念

在产城融合发展、共建和谐宜居城市的大环境下，人们对产业园区的功能性、生活感也提出了更高的要求。作为北京首个绿色、智能、国际化的“摩天工厂”，“天空之境·产业广场”在设计之初，就明确提出了构建“生产+生活+生态”三生一体的产业社区理念，充分切合经开区绿色、低密发展要求，专注生命健康领域打造产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区。

与传统产业园区不同，项目将通过搭建产业主体和城市生活功能相融合的产业发展平台，共建空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃的24小时温馨产业社区。在设计方面，更加注重群体与个体的关系，以悬浮咖啡、路演阶梯、产业邻里为着力点，创造灵动而又紧密的空间关系，打造统一而又富于变化的“科技花园”，搭建医药产业资源新生态，帮助高科技产业人群实现楼上生产、楼下生活的美好愿望。

通过打开围墙共建多层次开放式产业街区，打破园区生产和城市生活的边界，塑造开放共享、活力宜人的园区空间，补足街区公共服务设施短板，带动区域人气，提升永昌中路一带的公共空间魅力。不仅如此，项目还将预设静动态灯光展示功能，在夜间营造视觉亮点，焕发城市生机。在产业发展的同时，形成良好的人本氛围，更好发挥利城利企、服务于人的功能。

另外，“天空之境·产业广场”秉承绿色低碳的建设理念，利用拆除的废弃物制作环保建材，实现建筑垃圾的循环利用；同时，利用原厂区拆除的构筑物打造特色景观、实现工业遗迹留存，更好地传承发展符号、致敬历史。

完美适配的生产配套

要想产业更好落地生根，不仅要依托人才和技术，更需要培植优质资源的土壤环境。经开区作为北京市生物医药和医疗器械产业高质量发展的主阵地，已经探索出一套全链条创新发展的服务体系，并在区域内建立起生物医药技术公共服务平台，形成了以博奥晶典、航卫通用、岛津医疗、先瑞达、瓦里安等为代表的医用材料、医疗器械产业集群，未来将重点布局高性能医疗器械产业，通过产业链集群化发展推动医药企业的快速成长。

“天空之境·产业广场”遵循“产业是核，空间是壳”的规划理念，聚焦医疗器械产业的特殊需求，通过建设高品质的生产空间、研发中心及中试基地，匹配性建设专业空间载体。项目无论是在层高还是承重方面都做了不小的突破，标准层的层高6米，承重达到了800千克/平方米，高标准承接大型医疗生产设备上楼。此外，每层还都预设了设备平台和废水废气处理系统，配套集中式危废暂存库、医废垃圾房等专业空间，可以完全满足医疗器械领域企业的特殊工艺需求、容纳各种生产的可能，实现产品设计与产线工艺的高度匹配。

根据医疗器械产业人群年轻化、高知化、海归多、常加班的特点，园区设置智慧餐厅、共享健身、文化活动站等生活配套设施，保障高端人才品质化生活需求和精致化办公体验，切实做到吸引人才、服务人才、留住人才。未来，园区还将引入专业的服务机构，为企业提供人力资源、金融支持、政策申报等“一站式”服务，建立行业协会、企业家俱乐部等圈层机构，促进上下游企业合作。在满足企业员工生产、生活需求的前提下，建设园区、企业、服务机构间的沟通互动渠道，形成园区的产业服务生态圈。

灵活多变的空间组合

通过洞察医疗器械企业需求，“天空之境·产业广场”以高标准强化“研发+生产+办公”的一体化生产模式，为高端医疗器械企业量身定制专业的现代化生产空间。为了满足不同发展阶段、不同规模企业对空间的个性化需求，项目采用模块化设计，单层面积约8000平方米，最小单元约2000平方米，可以按照企业对空间的实际需求进行横向、纵向的自由分割和组合，结合混合立体化的功能布局和无界共生的垂直产业空间链，最多可吸引21家企业入驻，共享绿色、优质、舒适、魅力的产业空间。

“天空之境·产业广场”作为北京市城市更新行动计划第一批示范项目和经开区城市更新标杆示范项目，有底气、有信心为更多优质企业提供“有求必应”的个性化服务，通过推动产业生产方式和创新互动关系的变革，实现同领域企业的聚合式发展。

现在，这座高60米的九层工业大厦正拔地而起，迸发出城市生长的力量。预计到2025年，项目将吸引20余家医疗器械企业入驻，实现产值超8亿元。通过推动高精尖产业上楼和快速发展，“天空之境·产业广场”将最终实现一栋摩天工厂就是一个产业集群的目标，成为构建经开区生物医药产业链的重要环节，以城市更新的方式推动北京国际科技创新中心的建设和发展。